Gayrimenkul hukuku uzmanları, kira davalarında arabulucunun zarurî olmasının değerli bir misyonu yerine getireceğini, bu sayede davaların çok kısa müddette çözülebileceğini bildirdi.
Kiracı ile mesken sahibi ortasındaki alakaya yönelik kararları de içeren “İcra ve İflas Kanunu ile Kimi Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Konseyi’nde kabul edildi.
Kanuna nazaran, kira ilgisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve paydaşlığın giderilmesine ait uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulmuş olması koşulu aranacak.
Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek düzenlemeyi kıymetlendirdi.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCUK NASIL İŞLEYECEK?
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, son periyotta kiracı ile mal sahibi ortasındaki bağlantının önemli biçimde bozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira mukavelesi kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili arabuluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.
Yeni düzenlemeyle kira mukavelesi kaynaklı ihtilaflarda arabulucunun zarurî hale getirildiğini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten evvel açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için arabulucunun mecburî olmayacağını kaydetti.
Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediği takdirde orta buluculuk sürecini geçmeden direkt dava açamayacak ve dava açsa bile davası tarz istikametinden reddedilecektir” dedi.
O tarihten sonra orta bulucunun kendisine yapılan müracaat kapsamında tarafların sav ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, bu davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm tarafların aslında şad olamayacağını, önemli bir vakit ve güç kaybı oluşturacağını anlatacağını söyledi.
EVSAHİBİYLE KİRACI NASIL ANLAŞACAK?
Ali Güvenç Kiraz, tarafların orta bulucuda mutabakatı halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme kararı üzere süreç göreceğini belirterek, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Ancak taraflar uzlaşamazlar yahut orta bulucu uzlaşma görüşmesine katılmazlarsa orta bulucu, uzlaşma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da yeniden sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaşmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluşacaktır. Bu etap geçilmeden mutlaka dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından orta buluculuk düzeneği değerli bir misyonu yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ancak yüzde 40-50 üzere bir muvaffakiyet oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise tıpkı iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha evvel görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaşmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından orta buluculuk sürecinde muvaffakiyet oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.”
Kiraz, yeni düzenlemenin yalnızca kira kontratı kaynaklı ihtilafları değil, bilhassa site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde mecburî orta buluculuk kuralının getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku sıkıntılarının aslında orta bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından pek yerinde bir uygulama olacağını söyledi.
Yine çok uzun yıllar süren paydaşlığın giderilmesi (izalei şuyu) davalarında da zarurî orta buluculuk kaidesi getirildiğini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri lakin uzlaşamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen orta buluculuk koşulu hem süreyi kısaltacak hem de kıymet kayıplarını engelleyebilecektir” dedi.
ANLAŞAMAZLARSA NE OLACAK?
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Ali Yüksel de arabuluculuk sürecinin uyuşmazlık konusuna nazaran değiştiğini belirterek, “Arabuluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu müddet ticari uyuşmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira ilgilerinde mevzu ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. Uyuşmazlık konusu ticari olmayan olağan kiralarda ise arabuluculuk mühleti 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.” diye konuştu.
Yüksel, mecburî arabuluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ait şu değerlendirmelerde bulundu:
“Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra muhtaçlıktan tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik gereksinimi sebebiyle tahliye, 10 yıllık mühletin dolması sebebiyle tahliye, arsa mühletinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiği hasar ve depozitonun geri alınması mevzularındaki uyuşmazlıklarda arabulucuya gitmek zarurî olacak. Ayrıyeten aidat ödemeleri, işgal edilen yerlerle ilgili hususlar ve genel heyetlerle ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda da arabuluculuk zarurî olacak.”
Yüksel, binalarda yahut topraklarda duman, pis su, koku ve gibisi bahislerde komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu yere taşması ve yerden geçilmesi üzere mevzular ile taşınmaz zamanı yahut birebir hakların arabulucuda düzenlenebileceğini anlattı.
Ali Yüksel, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını kelamlarına ekledi.